см. также "Послесловие"

Земельные ресурсы Тверской области (состояние и проблемы: земельный кадастр, землеустройство, контроль за использованием и охраной земель)

И.Д. Ефимов, заместитель руководителя комитета по земельным ресурсам и землеустройству Тверской области, кандидат сельскохозяйственных наук

         Тверская область по своей территории является одной из крупнейших в центральном регионе Российской Федерации общая площадь её составляет 8,4 млн. га, из них 4.7 млн. га или 56% занято лесами, 2.4 млн. га или 29% сельскохозяйственными угодьями, остальная часть 15% приходится на другие виды угодий.

         За последнее десятилетие с начала экономических преобразований, которые затронули и систему земельных отношений произошли существенные изменения в структуре земельного фонда и распределении земель по категориям (табл. 1, 2)

Таблица  1. Структура земельного фонда по видам угодий (тыс. га)

    Анализ структурных изменений показывает устойчивую тенденцию сокращения сельскохозяйственных угодий и соответственно увеличение площадей занятых лесами и древесно-кустарниковой растительностью.

         Земли сельскохозяйственного назначения в целом уменьшились на 604.8 тыс. га в основном за счёт передачи их под расширение населенных пунктов, развитие личных подсобных хозяйств граждан, садоводства, огородничества, создание фондов перераспределения и запаса земель.

         Сокращение земель промышленности, транспорта, связи и иного назначения вызвано передачей Госкомплекса «Завидово» из земель Минобороны в земли особо охраняемых территорий, а также перевода земель, занятых торфопредприятиями в другие категории земель.

         Земли лесного фонда увеличились в связи с передачей в 1998 году в их состав лесов сельскохозяйственных предприятий.

         Земли водного фонда пополнились за счёт включения в эту категорию площадей, занятых водными объектами (реки, озера, водохранилища), которые ранее учитывались в землях запаса.

Таблица 2. Распределение земель по категориям (тыс. га)

          Качественное состояние значительной части земельного фонда области крайне неудовлетворительное.

         Почвенный покров сельскохозяйственных угодий представлен в основном дерново-подзолистыми почвами супесчаного и легкосуглинистого механического состава, с низким 1.7-1.8% содержанием гумуса в пахотном слое.

         Более 40% почв пашни имеют повышенную кислотность и низкое содержание подвижного фосфора и обменного калия. Около 60% пашни переувлажнено и заболочено, 44% засорено камнями,7% эродировано. Кормовые угодья на две трети их площади заросли кустарником и мелколесьем.

         В результате земельных преобразований 1991-2000г.г. была ликвидирована монополия государственной собственности на землю, осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности, созданы условия для равноправного развития форм хозяйствования на земле, проведено перераспределение земли в пользу граждан, всем собственникам выданы соответствующие документы, введено платное землепользование; основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность; земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли сохранены в государственной собственности; выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ, включая инвентаризацию земель; созданы объективные условия для гражданского оборота земли.

         На первоначальном этапе земельной реформы в ведение органов местного самоуправления передано 289 тыс. га земель по 9.4 тыс. сельским населенным пунктам.

         За счёт нерационально используемых земель бывших колхозов и совхозов сформирован фонд перераспределения земель на площади 272 тыс. га.

         Это позволило полностью решить проблему обеспечения граждан земельными участками для ведения личного подсобного и крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества. В настоящее время более 630 тыс.семей имеют для этих целей земельные участки на площади 232 тыс. га.

         Проведена реорганизация 734 колхозов и совхозов, в результате которой были созданы акционерные общества, товарищества, сельскохозяйственные кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и их ассоциации. Часть колхозов и совхозов сохранили свой прежний статус. Организовано 3748 крестьянских (фермерских) хозяйств на площади 88.4 тыс. гектаров. По каждому реорганизованному сельскохозяйственному предприятию составлен проект перераспределения земель.

         Сельскохозяйственные угодья разделены на земельные доли (паи), приватизировано около 86% их общей площади, более 190 тыс. граждан стали собственниками земельных долей.

         В общей сложности 887 тыс. собственникам земельных участков и земельных долей, землевладельцам и землепользователям выданы правоустанавливающие документы (свидетельства) на землю.

         С 1996г. реализуется областная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра в Тверской области»

         Создана хорошая база данных о земельных участках. Полностью проведены кадастровые съемки и инвентаризация земель по 30 райцентрам, ЗАТО и 2 посёлкам городского типа, что составляет 83% от их общей площади. По сельским населенным пунктам эта работа выполнена на 11% их площадей.

         В соответствии с федеральным законом «О государственном земельном кадастре» ведётся единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), содержащий сведения о правах, обременениях, базовых платежах, оценке земель, наличии объектов недвижимости и описании границ земельного участка.

         В целях совершенствования системы налогообложения земли на территории области в 1999 году начаты работы по государственной кадастровой оценке земель.

         Районными и городскими земельными комитетами проводится работа по составлению и ежемесячному уточнению списков плательщиков земельного налога и арендной платы и передаче их налоговой службе, что с учётом инвентаризации земель в значительной степени способствует повышению собираемости платежей за землю. Если в 1997 году в бюджеты всех уровней поступило платежей за землю 78 млн. рублей, то в 1998 году –103 млн., в 1999 году- 124 млн., а в 2000 году собрано 129 млн. рублей.

         Реальное многообразие форм собственности на землю и платность землепользования создали объективные условия для становления и развития земельного рынка как одного из основных экономических механизмов современного землепользования. Однако ситуацию на земельном рынке в настоящее время следует оценивать как нестабильную. Так, если в 1999 году было зарегистрировано более 13 тыс. сделок с земельными участками, то в 2000 году их количество составило всего лишь 9 тыс.

         В 1999 году начата работа по разграничению государственных земель по формам собственности и созданию реестра земель, находящихся в федеральной собственности.

         Особое внимание в работе земельных комитетов отводится вопросам  государственного контроля за использованием и охраной земель. Только в последние годы проведено более 5 тыс. проверок соблюдения земельного законодательства, выявлено почти 4 тыс. нарушений на площади 340 тыс. га. В структуре выявленных нарушений преобладают нерациональное использование сельскохозяйственных угодий (45%), самовольное занятие земельных участков (14%), использование земель не по целевому назначению (8%). По результатам проверок вынесено 2 тыс. предписаний об устранении нарушений, 266 нарушителей привлечены к административной ответственности с наложением штрафов на общую сумму около 400 тыс. рублей.

         Оценивая ситуацию в целом, необходимо отметить, что, несмотря на ряд положительных итогов первого этапа реформирования земельных отношений, многие процессы протекали непоследовательно, бессистемно, крайне медленно и при большом вакууме федерального земельного законодательства. До сих пор не приняты Земельный кодекс и федеральный закон «О государственных и муниципальных землях», существует неопределенность в части оборота земель сельскохозяйственного назначения, не проведена кадастровая оценка земель всех категорий, что делает неадекватной систему их налогообложения.

         В результате не используется финансовый и инвестиционный потенциал земли и иной недвижимости (что связано с несформированностью объектов недвижимого имущества и отсутствием регистрации прав на него); отсутствует достоверная информация о недвижимости, находящейся в муниципальной и государственной собственности, что делает невозможным эффективное управление ею, отстаёт от требований современной экономики инфраструктура земельного рынка.

         Основными задачами государственной политики в сфере  земельных отношений на ближайшие годы являются:

·        сохранение преемственности в земельных преобразованиях и дальнейшее их развитие на основе положений Конституции Российской Федерации, земельного, гражданского, природоохранного законодательства, регламентирующего земельные вопросы;

·        формирование полноценной системы земельного законодательства и социально-экономической направленности земельных преобразований;

·        создание механизма ограниченного оборота сельскохозяйственных земель, расширение института аренды земли;

·        разграничение земель, находящихся в федеральной собственности, собственности субъекта федерации и в муниципальной собственности;

·        совершенствование и развитие системы государственного земельного кадастра как информационной системы, обеспечивающей реализацию мер по поддержке и повышению плодородия земель и их рациональному и эффективному использованию;

·        завершение процессов юридического оформления       договорных отношений между пользователями земельных участков (земельных долей) и их собственниками с последующей государственной регистрацией договоров;

·        создание правовой базы и экономических условий для передачи и концентрации земли в руках эффективных сельскохозяйственных товаропроизводителей;

·        проведение государственной кадастровой оценки земель для целей перехода на новые более эффективные механизмы налогообложения;

·        создание механизма ипотеки земли как одного из источников для предоставления негосударственного долгосрочного инвестиционного кредита сельскохозяйственным предприятиям;

·        осуществление комплекса землеустроительных работ, связанных с оптимизацией и упорядочением землепользования, консолидацией земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств и других сельскохозяйственных товаропроизводителей;

·        повышение эффективности государственного контроля за использованием и охраной земель, предусматривающего постепенную замену форм принуждения на экономические методы стимулирования рационального использования и охраны земель.

         Решение этих задач внесёт качественные изменения в дальнейшее развитие земельных отношений, окажет существенное влияние на улучшение социальных проблем, будет способствовать выходу сельскохозяйственных товаропроизводителей из сложного экономического кризиса.

Обсуждение доклада И.Д. Ефимова

И.Н. Барановский: Будут ли продаваться земли, занятые лесами и торфяниками?

Ответ: В настоящее время такое право существует для частных граждан, например, собственников садоводческих товариществ.

Для юридических лиц право на куплю земли ограничивается территорией промышленных или других уже существующих или строящихся зданий. Земли под транспортными магистралями, промышленными постройками других собственников, а также лесные земли продаже не подлежат.

В дальнейшем при разграничении прав собственников продажа земельных участков юридическим лицам будет узаконена и для будущего строительства. Но сейчас продажа земельных участков может происходить только под существующими зданиями.

И.Н. Барановский: Ваш комитет контролирует используемость земель под дачными участками и растет ли их площадь?

Ответ: Контроль осуществляется за всеми землепользователями. Дачные участки используются на 98%, т.е. сокращения площадей посевов почти нет. Но тенденция к росту площади дачных участков зарастающих или не используемых под культурные растения есть.

В.Я. Соколов: Существует ли контроль за дачами собственников из других областей?

Ответ: Все граждане России имеют равные права и поэтому они покупают дачные участки и в нашей области.

В.И. Суворов: Иностранные граждане имеют такое право?

Ответ: Нет.

Т.А. Балицкая: Ваш комитет каким-то образом препятствует загрязнению земли бытовым мусором?

Ответ: Эта проблема нас беспокоит, но силами только чиновников без помощи граждан эту проблему вряд ли можно разрешить.

В.Я. Соколов: Какой процент земель в области занят особо охраняемыми природными территориями (ООПТ) — заказниками, заповедниками и др.? А также карьерами?

Ответ: 75,6 тыс. га, что составляет 0,9 % общей площади Тверской области и под карьерами этот показатель еще меньше.

В.Я. Соколов: Существует ли у вашего комитета возможность влиять на собственников земли в целях стимулирования ее целевого использования?

Ответ: К сожалению, закон о налогообложении этого не учитывает. Поэтому возможность стимулирования в настоящее время слабая.

Ю.Н. Женихов: Какая у вашего комитета горизонтальная и вертикальная подчиненность?

Ответ: На федеральном уровне наш комитет подчиняется Роскомзему. В областном центре, а также в половине районных центров у нашей службы существует административный аппарат. В районах он представлен только председателем и главным специалистом.

По горизонтали у нас осуществляется связь с генеральным подрядчиком, за последнее время ставшим практически постоянным — это Тверское землеустроительное проектно-изыскательское предприятие, и работа с которым финансируется из областного бюджета. Мы являемся заказчиками, а у него есть свои субподрядчики.

     Кроме того, в области существует Земельная кадастровая палата, подчиняющаяся Росземкадастру и получающая  от него право заниматься только кадастром и предоставлять платные услуги.

Мы выдаем лицензии на ведение межевых дел — это съемка границ участков, но оплату за свои услуги получают производители работ. Таких организаций 49.

Ю.Н. Женихов: Какова доступность информации о методике оценки земли и кадастре?

Ответ: Доступность информации полностью регулируется законом об информации. Статуправление продает свои услуги, подтвержденные исполнителем, который тоже продает свою информацию. Но полностью данные не могут быть открыты. Исключение составляют ученые-специалисты, для которых могут быть сделаны исключения по специальному разрешению при письменном обращении от организации.

Ю.Н. Женихов: При анализе информации при оценке земель, представленной, в частности, в форме отчетности № 22 (Отчет о наличии земель и распределении их по категориям, угодьям и пользователям), обращает на себя то, что во многих районах области отсутствуют земли ООПТ. Например в Кимрском районе общая площадь заказников и памятников природы составляет около 20 тыс. га. Однако, в соответствии с формой в Кимрском районе ООПТ вообще отсутствуют. Или, возьмем заказник на болоте Оршинский мох, также не вошедший в категорию земель особо охраняемых территорий?

Ответ: Болото может находиться и водном фонде. Суть в налогах: где дешевле. Но в принципе следует рассмотреть вопрос использования в некоторых случаях детальнее.

Ю.Н. Женихов: Поясните, пожалуйста, какую справку о паях в садоводческом товариществе требует земельный комитет?

Ответ: Не знаю. Это может быть частным случаем.